不動産投資詐欺の注意したい手口と相談先に弁護士を選ぶ理由
不動産投資詐欺は副収入を得たい人にとって悩みのひとつです。
そこで今回は不動産投資詐欺の8つの手口について解説します。
悪質な不動産業者がどういったトリックを使って投資家をだまし、不利な契約をさせるのか確認しましょう。
不動産投資詐欺の基本的な特徴
不動産投資詐欺とは、マンションや戸建てといった不動産を運用して利益を得ようとしている人をターゲットにした詐欺です。
不動産投資詐欺の特徴は知識の無い人に価値の低い物件を魅力的に見せて契約を結ぶところにあります。
多くは買い手に「この物件なら利益が出そうだ」と誤認させるもので、次のような手法を頻繁に使います。
- 必ず値が上がるなどとポジティブなことばかりを伝え
- 物件の所有者が大きな利益を得ていることを強調する
- 損失が出た場合は業者が肩代わりすると思わせる
好条件の物件は業者が必死にアピールしなくても、すぐに契約が決まります。残っているのは誰も見向きもしない物件です。
詐欺業者はこの魅力のない物件を上記のような姑息な手段を使い、不動産の知識のない初心者にだまして売りつけます。
不動産投資を続けると、数多くの詐欺を目にするので次第に詐欺への耐性ができます。
そのため詐欺業者がいま標的にしているのは20代の若者です。
国民生活センターの報告によると、ここ10年で20代からの相談件数が2倍以上になっています。
詐欺の仕組みが分かればリスクを大きく減らせる詐欺なので、これから解説する不動産投資詐欺の手口をぜひ熟読してください。
不動産投資詐欺に注意すべき人のタイプ
不動産投資詐欺は20代の初心者投資家がターゲットになりやすいですが、その他にも詐欺の被害に遭いやすい人がいます。
どういったタイプの人が不動産投資詐欺に注意すべきなのか確認しましょう。
自分が密かに抱えているリスクが見えてくる可能性もあります。
独身の30代・40代は老後のことを考えて貯めたお金を運用したいと考えている人が少なくありません。
自分の生活さえ維持できればいいと考える傾向があるので、フットワークが軽く、魅力的な投資話には身を乗り出すことが多いです。
実際、決断の速さでチャンスをつかむ人もいます。しかし、危険な投資話を目の前にして「よく考えたほうがいい」と止めてくれる人がいません。
30代・40代で不動産投資ができるほど成功していれば自分の判断に自信を持っているので、友人知人の助言を耳にしない人も少なくありません。
自分を信じて詐欺物件にのめり込むこともあるでしょう。
公務員や医師、上場企業に勤める会社員は支払い能力が高いと判断されるため、金融機関でローンを組みやすいです。さらに預貯金も豊富になるので投資資金が豊富にあります。
潤沢な資金を使って資産を増やそうと考えますが、投資に関する知識が不足しているので、悪質な不動産業者の口車に乗ってしまうことが少なくありません。
職場の知人には安定志向の人が多く、業者に紹介された物件について相談できる相手がいないのも問題です。
警戒心よりも投資意欲が勝ってしまうことが多いでしょう。
不動産投資詐欺の手口
不動産投資詐欺は数多くの手口がありますが、多くは古典的な詐欺を参考にしたものです。
定番の手口が分かれば、それから派生した詐欺についても危険のサインを察知できるようになるでしょう。
詐欺が行われるタイミングにも注目してください。
物件選びから契約時まで、不動産投資詐欺はあらゆるタイミングで行われます。
手付金は物件を他の購入希望者に横取りされないように不動産業者に支払うお金のことです。悪質なケースでは手付金を払った直後に業者と連絡が取れなくなることもあります。
手付金の相場は売却価格の5%～10%ほどで、実際の金額は約100万円～300万円になります。なんとか一括で支払える程度の金額になので、大きな利益が見込める物件だと感じると払っておこうと考えがちです。詐欺業者はそんな投資家心理を巧みに突いてきます。
手付金を払っても物件の所有権は得られないので、詐欺に遭うと支払った金額は全て無駄になります。
投資目的でアパートやマンションを一棟丸ごと購入する場合によくある詐欺で、購入すると数ヶ月で次々に入居者が退出して行きます。
利回りが一気に下がるので、期待していた運用益が得られなくなるでしょう。
満室詐欺とも言われるこの手口は単純です。相場よりも安い価格、もしくは無料で販売予定の物件に住んでもらいます。短期契約なので、物件が売れて数ヶ月経つと契約が切れて出ていきます。
入居者がいることで物件の魅力が増し、物件の価格も上がるので被害者をだましやすくなります。
デート商法とも呼ばれる詐欺で、マッチングアプリや出会い系サイトで出会った被害者に不動産物件を売りつけます。
物件は投資価値の無いものですが、出会った異性との関係を壊したくないあまり、物件の購入を決めます。
結婚を前提に交際しているのであれば、戸建てが欲しいと言われて気持ちが揺らぐのは無理もないでしょう。
契約が決まり支払いを終えると業者だけでなく女性も姿を消します。
扱われる物件はマンションの1室が多く、家賃収入よりもローンの返済のほうが大きいため、持ち続けるほど損失が拡大します。
相場よりも価格が高い海外の物件を勧めたり、存在しない海外物件を販売します。
ほとんどの投資家が知らない海外の不動産を取り扱うため、詐欺なのか投資のチャンスなのか判別が難しいのが特徴です。
テレビや雑誌、ネットで海外投資で利益を得た人の話を聞いた直後に勧められると、警戒心が薄れることもあるので注意が必要です。
また、不動産取得に関する法律が日本と異なることを逆手にとって、法外な手数料を請求する場合もあります。
海外不動産投資は大きなリターンを得られると宣伝されることが多いので、体験談に踊らされないように気をつけましょう。
サブリース契約は賃貸マンションの販売で問題になることが多い詐欺です。
空室が出た時に不動産業者が家賃を保証するサブリース契約は、投資家にとって非常に魅力的に見えます。利回りが保証されているように思えますが、実際は定期的に保証額が見直され減額されます。
入居者がいないと家賃収入は大きく落ち込むでしょう。当然、利回りも低下して投資資金が回収できません。それでも返済額は変わらないので、逆ザヤが発生する可能性もあります。
サブリース契約を悪用した詐欺は解約が難しいところにも注意してください。
業者の合意が得られないと解約できないケースがあります。
将来の売却額を想定よりも高く伝えて購買意欲を煽る詐欺です。
物件には想定売却額と呼ばれる5年、10年後の予想売却額が設定されており、不動産投資家はこれを基に物件を購入するかどうかを決めます。
想定売却額が高いほうが投資物件として優れており、買い手がつきやすいため、詐欺業者は想定売却額を本来の金額よりも高く思わせようとします。
重要な説明で曖昧な表現を使うのも、この詐欺の特徴のひとつです。
具体的な金額をあげて断言すると不実告知に該当し、契約が解消されてしまうので、「可能性」などの曖昧な言葉を使って逃げ道を作ります。
物件の家賃が下落傾向であることや、築年数が古いために管理費や修繕積立金が上がっていくなどネガティブな情報を伝えずに契約させようとします。
ネガティブな情報を伝えないのは投資家の購入意欲を削がないためです。コストがかかる物件や、利益が期待できない物件は避けられるため、意図的に不利益につながる情報を隠します。
サブリース詐欺のような巧妙な詐欺ではありませんが、伝えるべきことを伝えない悪質な詐欺であることは間違いありません。
リスクがある物件に対して、何か問題があれば業者が物件を買い取ると約束をしながら、実際には買い取り拒否をすることがあります。
不動産取引における買取保証は口約束になることが多く、反故にされやすいです。買取保証を約束したスタッフが会社を辞めたために、買取保証については誰も確認できないと言われることもあるでしょう。
買取保証をする物件は問題を抱えていることが多く、買取保証を前提にリスクヘッジしている場合、大きな損失が出ます。
不動産業者の買取保証はあてにするのは危険です。
投資詐欺を行っている可能性のある不動産会社の特徴
安全な不動産業者を利用できるように、投資詐欺を行っている業者の特徴を確認しておきましょう。
不動産投資詐欺の手口はある程度パターンが決まっているので、詐欺業者に共通する特徴をいくつか知っているだけでも、危険な詐欺業者を見破れるケースが増えます。
不動産業者の公式サイトに代表者や社員の顔写真がひとつもない場合、詐欺業者を疑いましょう。
商いをするうえで信頼が重要な不動産業者は、公式サイトで自社のイメージアップを図ろうとします。そのため、代表者や社員の顔写真や活動の様子を写した写真を掲載して、信頼と親しみを得ようとするのが普通です。
写真を一枚も載せない、もしくは定番の画像素材で代用しているのは、写真を掲載できない理由があるからでしょう。
何か後ろめたい行為をしている可能性があります。
事業所の所在地が公式サイトに掲載されていないのは不誠実です。問題が起きた際、各種申請書の作成に手間取る場合があります。
書かれていても番地までで、ビルのフロア番号や集合住宅の部屋番号が記載されていない場合も同様です。
所在地を隠すのは事業所に直接問い合わせに来るのを防ぐためです。詐欺行為を行っているため、事業所に直接出向いて直談判したいと考える利用者が来ることがあります。詳細な所在地を公表していなければ、苦情を受けずに済みます。
築年数が古い老朽化したビルに事業所をかまえている業者にも注意してください。実績が無いために、真っ当な会社が入るようなビルが使えません。
資金力が無いため、条件のいい物件は紹介してもらえないでしょう。
実際には売り出されていない魅力的な物件を掲載して、投資家の興味を引こうとします。いわゆるおとり広告と呼ばれるもので、景品表示法の表示規約違反に該当する行為です。
インターネットでおとり広告を出して、問い合わせしてきた利用者に「すでに売約済みです。」と答え、詐欺物件を紹介します。
おとり広告に共通する特徴は物件の詳細が記載されていないことです。
詳細な所在地が書かれておらず、「駅から徒歩10分」といった印象的なフレーズで物件の印象を良くします。
頭金なしのフルローンで購入できる物件をいたずらに勧めてくる業者には用心してください。
「フルローンで運用したほうが手持ちの資金を有効活用できる」、または「フルローンなら、よりレバレッジが効いて投資効率が高まりますよ」といったセールストークをしてきます。
不動産投資には修繕費をはじめ予想外の出費がつきものです。手元の資金が無いのにフルローンを理由に購入すると、ランニングコストが支払えず物件を手放すことになりかねません。
クーリングオフができることをアピールする業者は一見すると良心的に思えますが、警戒すべき相手です。
不動産の売買におけるクーリングオフには一部制限があり、クーリングオフが適用できるのは喫茶店やセミナー会場など冷静な判断ができない場所で結ばれた契約のみです。業者の事務所で結ばれた契約についてはクーリングオフが使えません。
事務所で話をしているにもかかわらず、クーリングオフができることを強調してきたら詐欺業者だと判断して、速やかにその場を立ち去りましょう。
地域の開発状況や経済のトレンドを理由に「5年以内に必ず値上がりしますよ」と購入を誘う業者がいます。
不動産の価格が将来どうなるか断定的なことを言うのは不可能です。地域の開発事業に携わる人間でも読み違えることがあるため、一般市民が5年、10年先の価格について言及するのは予想以外の何ものでもありません。
法律的にも問題があります。宅地建物取引業法において、不確実な内容について断定的なことを伝えることは禁止されています。
物件の将来価格について「確実」「必ず」「絶対」といった言葉を使って説明するようなら、違法行為をいとわない業者だと判断してください。
「家賃が必ず入ってくるから絶対に損しない物件です」と、家賃収入を保証してきたら詐欺のサインです。
家賃保証の中身はサブリース契約になっていることがあり、保証される家賃は年々減っていきます。また、契約に期間が設けられていることもあり、期間が過ぎたら1円も保証してくれません。
家賃の保証額が減れば利回りが低下し、最終的に採算が取れなくなるでしょう。
家賃保証を理由に物件を購入する場合は最低でも次の点を確認してください。
- 契約期間
- 解約条件
- 賃料見直しの時期
- 修繕費用は誰が負担するか
- 入居者の情報は提供されるのか
不動産投資詐欺に遭わないために気をつけること
不動産投資詐欺は少しの注意と確認で被害を防げることがあります。
詐欺業者の甘い宣伝文句に戸惑うことがないように、物件を購入する際にすべきことや気をつけることを確認しておきましょう。
危険な業者や担当者を判別するのにも役立つノウハウなので、不動産投資を始めようと考えている人も一通り目を通すことをおすすめします。
不動産を購入するなら不明な点を全て明らかにしましょう。価格や立地、建物の状態だけで物件を判断することはできません。他にも修繕積立金をはじめとする購入してから問題を起こす要素が数多くあります。
「大丈夫だろう」と都合よく考えると後悔することになるので、少しでも引っかかる部分があれば担当者に質問してください。
「こんなことを聞いたら嫌な顔をされるだろうな」と感じたことこそ積極的に聞いてみましょう。
想定売却額など、きわどい質問は担当者の誠実さを確かめるのに最適です。
不動産投資詐欺の多くは十分な情報を確認できれば防げます。しかし、詐欺業者は意図的に重要な情報を伝えないため、自分で調べる必要があります。
最初に確認すべき情報は家賃相場の推移です。需要が低く入居者が集まりにくい物件ほど家賃相場が下がる傾向があるため、下落トレンドにある物件は利回りが期待できないと分かります。
管理費や修繕積立金が今後どう推移するかも重要です。築年数が古い物件の場合、数年後に修繕積立金の額が跳ね上がることもあります。
手間をいとわずに調べれば物件の正確な価値が分かり、だまされにくくなります。
1人で判断するよりも複数の人に物件を評価してもらったほうが安全です。不動産投資の経験が豊富な友人知人の意見は参考になりますし、物件を数多く見ているので怪しい点があれば気づいて教えてくれます。
身近に相談できる相手がいない場合はインターネットで提供されている個人の不動産投資相談を利用するといいでしょう。
個人でやっているコンサルタントであれば、大手のように他の物件を勧められるなどの営業を受けることはありません。
料金も安いので友達に聞く感覚で相談するといいでしょう。
20代の詐欺被害者が増えていることからも分かるように、悪質な業者は不動産に関する知識の無い初心者を狙っています。
詐欺師に甘く見られないように、不動産投資の勉強を怠らないようにしましょう。
定番の書籍を使った勉強法以外にも、Udemyのようなオンライン動画講座でも効率的に勉強できます。とくに動画口座は通勤や休憩などの隙間時間に学べるので社会人が投資に関する知識を学ぶのに最適です。
良く知らないジャンルの不動産の購入を考えている場合に、基礎知識を短時間で把握するのにも役立ちます。
どんな不動産業者と交渉する場合でも買取保証には注意してください。
将来に物件を所定の金額で購入することを約束する買取保証ですが、口約束だけで実際は契約していない場合もあります。
約束を期待して買取を依頼しても、法的拘束力がある書類が一切ないため相手にされないでしょう。
また、何年も先の買取保証をするのは一般的ではありません。買取額が相場と同額になることもなく、せいぜい相場の70%です。
条件が良すぎる買取保証を提示されたら、何か裏があると思ってください。
不動産の購入に際して内容がよく分からない名目が記載されていたり、契約のまえに頭金に似た名目で代金を請求されることがあります。
具体的な事例としては、物件の購入を決めた際に「申し込み金」という名目で150万円が請求されたことが過去にありました。もちろん、こんな名目は一般的には存在しません。
悪質な業者を利用すると、こういった目的不明な名目の支払いを当然のような素振りで要求してくるので気をつけましょう。
契約時の支払い明細に含まれる代表的な名目は次の4つです。
これ以外の名目がある場合は内容を確認して、納得いく説明が無い場合は契約を見合わせたほうが賢明です。
- 手付金
- 仲介手数料
- 契約印紙代
- ローン関係費用
投資目的で不動産物件を購入する場合、出口戦略が重要です。出口戦略とは物件を売却するまでの計画のことで、これが曖昧だと損失を出す可能性があります。
不動産業者に投資目的で物件を探していることを伝えた場合、良心的な担当者なら出口戦略についても詳細に話してくれます。間違っても売却が難しい物件を勧めたりはしないでしょう。
担当者が出口戦略についてあまり触れず、「値上がりが見込まれる」といった物件を良く見せるフレーズばかり口にするようなら他の業者を探すべきです。
中古マンションを契約する場合は、それまでの入居情報を確認しましょう。中古マンションであれば過去の入居状況に関する情報を業者が保管しています。
空室が長期間続いていたり、頻繁に入居者が入れ替わるような物件は問題を抱えている可能性があるでしょう。
住民トラブルや設備の老朽化による苦情の記録も忘れずに見せてもらってください。
ネガティブな情報を洗い出したうえで契約するか検討しましょう。
事前に備えることができれば、欠点がある物件でも利益が出せる場合があります。
不動産投資詐欺に遭った時に個人でできる対応策
不動産投資詐欺に遭ったと気づいたら、被害を最小限にするために迅速に行動しましょう。
個人でもできる対応策を紹介するので、やり方や、どういった効果が期待できるのか確認してください。
損失を抑えることができれば、資金を次の投資に活用できます。
詐欺業者にだまされて購入した物件は利益を生まないどころか、保有しているだけで損失を出すものも多いので、一刻も早く処分しましょう。
中古マンションの場合、修繕積立金の額が上がる時期が迫っている場合もあるため、物件の価値が下がる前に手放してください。遅れると利回りが低下し買い手がつかなくなります。
新築マンションは値下がりのペースが早いこともあります。
場合によっては損切りのつもりで相場より安い価格で売り出すなど、思い切った対処が必要です。
ローンを組んで詐欺物件を購入した場合、融資額によってはキャッシュフローが著しく悪化する場合があります。
物件を保持して運用しようとしても利回りが悪いせいで、物件を売却しても運用益が確保できるか分からなくなるでしょう。
いったいいくらで物件を売ればいいのか判断できず、売り時を逃す場合もあります。
キャッシュフローがプラスになるまでローンを繰り上げ返済すれば、物件の購入価格と売却価格だけを考えればよくなります。
運用益の計算が楽になり、適切なタイミングで物件を売却しやすくなるでしょう。
不動産投資詐欺に遭ったら弁護士に相談したほうがいい理由
巧妙かつ悪質な不動産投資詐欺に対処するなら、弁護士に頼りましょう。
自分で一から不動産関連の法律と詐欺に関する知識を学んでいたのでは、時間がかかりすぎて失った資金を回収できません。
弁護士に相談したほうがいい理由を解説するので、いかに弁護士が頼れる存在か見ていきましょう。
弁護士は数多くの法的手段を用いて返金などの問題解決に尽力してくれます。
詐取された資金を取り戻す場合に焦点を絞っても次の5つの手法を利用できます。
- 詐欺や脅迫による契約の取り消し
- 民法上の錯誤の取り消し
- 宅建業法などに定めのあるクーリングオフ
- 不実告知による取り消し
- 不法行為による損害賠償請求
詐欺業者がどれだけ手の込んだ手口でだまそうとしても、弁護士がウィークポイントを突いてくれるでしょう。
警察をはじめ、他の専門家とのつながりがあるのも頼もしいです。
法的手段を用いて相手に返金を迫る場合、様々な手続きが必要になります。弁護士に依頼すれば面倒な手続きを全て一任できます。
各種申請には書類の提出が求められ、内容に誤りがあると申請を認めてもらえません。素人が対応すれば提出と修正を繰り返しているうちに時間は過ぎていくでしょう。目的と異なる申請をすることも考えられます。
弁護士に任せれば些細なケアレスミスで時間を無駄にすることはありません。
法律が改正された場合でも、いち早く正確に対応してくれます。
書類の作成や申請に加えて、裁判などで不動産業者と直接交渉してくれます。相手側の対応によっては、簡易な調停で解決の道を探る場合もあるため、弁護士の交渉力が発揮されるでしょう。
弁護士よりも法律知識に詳しい不動産業者は多くありません。安易な発言で交渉が不利になる可能性があるため、業者はなるべく穏便に済ませようとします。
自分が業者と交渉した時と異なり、すんなり返金に応じることもあるでしょう。
返金が可能かどうか最初の相談である程度結論を出してくれます。
返金が難しいことが判明することもありますが、その場合は今後の投資に与える悪影響を最小限に抑えるために動けるでしょう。
弁護士が返金に関して正確な見立てができるように、相談では次の内容を詳細に説明してください。
- 詐欺に遭った経緯
- 契約書
- 不動産業者が使った手口
- 被害額
- 購入した物件の詳細
なお、依頼する仕事の内容にもよりますが、返金に成功した場合に弁護士に支払われる報酬額が10万円を下回ると、依頼を受けてくれないことがあります。
まとめ：法律を悪用した不動産投資詐欺の解決には弁護士の支援が欠かせない
不動産投資詐欺には知識に乏しい初心者投資家を狙った古典的な詐欺から、サブリース詐欺など法律を悪用した狡猾なものまであります。
代表的な詐欺の手口を把握するだけでも被害に遭うリスクを下げられますが、それでも巧妙な詐欺にだまされる場合があります。
被害に遭ったら1人で解決しようとせずに、不動産関連の法律に詳しい弁護士に頼りましょう。
豊富な法的手段を使いこなして業者から資金を取り戻すのをサポートしてくれます。
問題を解決した際に教えてくれる「これから注意すべきこと」も参考になるでしょう。
■投資詐欺全般は下記で詳しく解説しています。
